Felipe Larroulet.

¿Cómo ha evolucionado el mercado de centros logísticos en los últimos años?
El mercado ha ido evolucionando desde el punto de vista de los clientes. Estos han aprendido a hacer una mejor evaluación respecto a los beneficios que ofrece cada metro cuadrado; es decir, están dispuestos a pagar precios más altos por mayor altura, cielos traslúcidos, aislación, entre otras características, pues entienden que generan ahorros en la operación logística, haciendo mucho más eficientes estos espacios.

¿Cómo evalúa el comportamiento de este mercado en 2015?
Durante el segundo semestre de 2015, se registró un aumento respecto al primer semestre en la producción de centros de bodegajes, con un total de 104.318 m2, impulsado principalmente por tres desarrolladores (Bodegas San Francisco, Bodegas Integrales y Fortaleza). Sin embargo, la suma total de producción del año, equivalente a 173.707 m2, está muy por debajo de los 388.620 m2 que se produjeron en 2014. La tasa de vacancia fue más alta que el promedio de los cuatro últimos años, subiendo del orden de un 2% a un 7%, que de todas formas, sigue siendo una cifra baja respecto a países donde este mercado está más desarrollado. Para 2016, y pese a que se mantiene la incertidumbre respecto a la evolución de la economía, se espera que la superficie aumente en cerca de 40%, llegando los metros cuadrados de oferta a un total cercano a los 210.000, entre nuevos centros y expansiones ya existentes.

¿Existe demanda suficiente para ello?
Me parece que la demanda está equilibrada pues no existe un exceso de oferta; hoy en día no faltan centros de bodegaje, ya que los proyectos se van realizando en la medida que las bodegas se van arrendando. Los grandes desarrolladores tienen una base de clientes muy fidelizada, que en momentos determinados van solicitando más espacios, demanda que se puede ir cumpliendo en plazos no superiores a los seis meses.

En todo caso, y es lo que se está observando en el último tiempo, algunos nuevos actores han ingresado al mercado construyendo centros logísticos de gran envergadura, por lo cual tendrán ciertos problemas en arrendar sus locales en los primeros meses.

¿Qué zonas son las que presentarán mayor crecimiento?
De los 210.000 m2 cuadrados de oferta para 2016, la mayor parte de esta nueva superficie estaría localizada en el sector Norte (37,9%), seguido del sector Sur (23,08%), sector Norponiente (19,9%) y por último el sector Poniente (18,9%). En el sector Norte, específicamente en la comuna de Lampa, debiese ingresar este año el proyecto de la empresa Danco, con una superficie útil de casi 80.000 m2. En regiones, la concentración de centros logísticos es muchísimo menor. Salvo zonas como Antofagasta y Concepción, el resto no presenta gran desarrollo. De hecho, Colliers no hace informes de mercado en Regiones, salvo requerimientos específicos de clientes. Sin embargo, estimamos que la Región Metropolitana concentra cerca del 80% de esta actividad.

Actualmente, ¿cuáles son las barreras para el desarrollo local de este mercado?
Existe un tema muy relevante respecto a la planificación territorial que ha sido un obstáculo para el crecimiento de este mercado. Los terrenos que se encuentran en zonas industriales exclusivas son escasos, motivo por lo cual muchos proyectos han tenido que migrar hacia zonas industriales inofensivas, lo cual evidentemente es una restricción importante para la operación. Y en algunos otros casos, se ha debido migrar también hacia áreas agroindustriales, lo que exige el manejo de una gestión normativa y asumir costos laterales como mitigación vial o estudios de impacto ambiental. Los privados han tenido que hacer frente a costos y gestiones normativas complejas que entorpecen el desarrollo de nuevos proyectos.

El problema es que se generan asimetrías de información, ya que al no estar muy claro cuáles son los procesos para aprobar proyectos en este tipo de zonas, el desarrollador debe enfrentarse a la disyuntiva de llevar a cabo iniciativas que están marcadas por procedimientos poco claros.

A su juicio, ¿cuáles son las principales fortalezas del mercado nacional de centros logísticos?
Cada vez más, un número importante de inversionistas está mirando con buenos ojos el mercado industrial, especialmente debido a la fuerte competencia que existe en el segmento de oficinas comerciales. Por este motivo, los desarrolladores están optando por otorgar mayores grados de flexibilidad a sus inversiones y ofrecer mejores soluciones y servicios al usuario final.

¿Qué proyecciones de crecimiento maneja Colliers para esta industria?
Estimamos que a mediano plazo, los ritmos de crecimiento deberían retornar a lo que existía tres o cuatro años atrás, cifras que equivalen a más del doble de la producción actual de centros de bodegaje. Además, creemos que el mercado se irá sofisticando cada vez más, ofreciendo mejores estándares, convirtiéndose en una alternativa de mucho más valor para los arrendatarios.

En ese sentido, la tendencia se está orientando al desarrollo de soluciones a la medida, la cual va cobrando cada vez más valor, especialmente para empresas más pequeñas y medianas. El denominado “built to suit” o “traje a la medida”, implica que las instalaciones se arrendarán a largo plazo antes de ser construidas, otorgando características únicas a las bodegas para un cliente determinado.