Ariel Rappaport.

Uno de los factores que influirá en las condiciones de compra de viviendas, impactando en los precios de los inmuebles es la nueva Ley de Provisiones Bancarias, aprobada a fines del año pasado por la Superintendencia de Bancos, que significará que la banca dejará de prestar el 90% de crédito a partir de 2016.

A pesar de lo sano que está el sistema, con tasas de morosidad bajísimas, según todos los bancos de la plaza, el Banco Central optó por cambiar el modelo histórico que ha operado. En vez de permitir que cada institución utilice su propio modelo de provisiones, supervisado por la SVS, se impondrá un modelo común a todos los bancos de manera de aunar criterios para determinar las provisiones.

Esta modificación implica alzas en los costos de los créditos bajo 4.000 UF que hace imposible el financiamiento de más del 80% al cliente. En la práctica, las personas que pueden acceder a la compra de departamentos entre las 1.500 y las 4.000 UF, no les prestarán más de un 80%, teniendo que financiar con ahorro un 20%. Este segmento que ya le era difícil juntar un 10%, en el nuevo escenario una proporción importante de ahorrantes quedará imposibilitado de acceder al crédito y compra de una vivienda.

Esto, sin duda, es un cambio radical en las reglas del juego. La demanda en este mercado viene dada por el acceso al crédito. En la medida que la banca esté sana, exista crédito y las tasas sean interesantes, el mercado funciona. La implicancia será que solo los grandes actores, con marcas reconocidas y con capacidad para dar muchas cuotas al cliente para el pago del pié, podrán subsistir. A su vez, los inversionistas aumentarán su participación y probablemente los precios de los arriendos subirán.

Otro factor que impactará el mercado y en definitiva el precio de las viviendas, es la indicación que el Ejecutivo introdujo al Proyecto de Ley de Aportes al Espacio Público, con el cual pretende evitar que los nuevos proyectos inmobiliarios generen déficit urbanos, realizando pagos y ejecutando obras de mitigación por su impacto en la ciudad.

La norma vigente establece que los proyectos con más de 250 estacionamientos requieren de Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (EISTU) y están obligados a ejecutar medidas de mitigación por su impacto en el entorno. Con la modificación, se establece la obligación a todo proyecto realizar un Informe de Impacto Vial, que debe ser autorizado por el Ministerio de Transporte, muy similar al EISTU que, hasta ahora, solo se solicitaba a los grandes proyectos. Si bien es entendible y necesario adoptar medidas que posibiliten el desarrollo urbano de manera armónica con la ciudad en materia de servicios e infraestructura vial, la nueva ley carga a los proyectos con la responsabilidad total del déficit histórico. Esto, más que medidas de mitigación, tal como lo ha hecho ver la CChC, es un nuevo tributo que afectará a los desarrolladores y que deberá ser traspasado a precio.

Es importante tener en cuenta que en el negocio inmobiliario, más del 30% o 40% de los costos del proyecto se invierten en su etapa inicial, en la compra del terreno, en el desarrollo de la ingeniería, etc. Por lo tanto, si no hay certidumbres en cuanto a permisos, las normativas y funcionamiento de las instituciones, el camino se vuelve cuesta arriba por la falta de certeza.

De aprobarse la ley tal cual está, generará más burocracia y costos de manera abrupta que podrían incluso triplicar el monto actual que destinan los proyectos a medidas de mitigación, elevando los precios de las viviendas en un 3% a 4% adicional. Si a ello sumamos el alza esperada de un 5% a 12% producto de la reforma tributaria y la limitación de acceso a crédito por la norma de provisiones bancarias, significará que la clase media definitivamente no pueda comprar.

A contar de 2016, una proporción importante de clase media emergente solo será sujeto de arriendo, lo que redundará en un alza de los precios de los alquileres y que, en definitiva, solo sean los inversionistas con mayor poder adquisitivo los que opten por comprar una propiedad.

Los últimos 12 meses, el índice real de precios de viviendas (IRPV) ha subido un 12,2% y la comercialización de departamentos avanzó un 40% respecto al año anterior, una clara muestra de la decisión tomada por el cliente de adelantar su compra debido al inicio del cobro de IVA más las otras medidas mencionadas.

Un escenario muy probable es que la demanda se contraiga fuertemente en 2016 y obligue a inmobiliarios a asumir el IVA dentro de los primeros meses del próximo año. De hecho varias inmobiliarias estamos evaluando nuestros proyectos futuros en este escenario, que se traduce en que menos proyectos sean rentables, lo que haría bajar aún más la inversión del sector.