Al momento de estimar qué temas marcaran tendencia en los próximos años, los especialistas del sector inmobiliario estiman cuatro ejes:

• Nuevos polos inmobiliarios: Las restricciones normativas y el agotamiento del suelo en áreas clásicas inmobiliarias, permitirán la irrupción de nuevos barrios: Plaza Zañartu, Franklin, Metro Cerrillos, y Macul sur. Todos ellos destacan por su centralidad, conectividad de transporte público, carácter de barrio, áreas verdes, equipamientos y condiciones normativas favorables para edificar.

• Factor Metro: El efecto de las Líneas 6 y 3 del Metro se verá de forma progresiva y solo en aquellas estaciones que se ubican en un entorno con condiciones normativas y residenciales aptas para desarrollo de proyectos, excluyéndose de este efecto aquellas zonas donde ya se observa una dinámica inmobiliaria. Las estaciones más apropiadas para permitir el desarrollo de proyectos son: Línea 3 (el desarrollo inmobiliario se va a focalizar en las estaciones Conchalí, Plaza Chacabuco, Hospitales, permitiendo una nueva oleada de proyectos en Independencia, tras la modificación normativa de 2014), y Línea 6 (el desarrollo va a estar centrado en estaciones Estadio Nacional, Bio Bio y Cerrillos).

• Renta residencial y la irrupción de los millennials: Según diversos estudios, los millennials privilegian arrendar por sobre adquirir un bien raíz, producto del estilo de vida que promueven y de valoraciones que estiman enormemente, como la flexibilidad y la movilidad. También incide en dicha tendencia el alza constante en los precios de venta de los proyectos. Este grupo privilegia vivir en áreas centrales de la ciudad, cercano a todos los servicios y equipamientos que una urbe de carácter metropolitano como Santiago ofrece. ¿Y qué tiene que ver esto con los proyectos de renta residencial? Esta funciona con un operador institucional; se hace del patrimonio completo del edificio, así se puede diseñar desde un origen un proyecto pensado en sus usuarios finales.

• Proyectos mixtos: Proyectos de segunda generación, donde la rentabilidad está asociada a un “mix de productos” que generan una suma positiva. En un solo edificio se mezclan departamentos, oficinas y comercio, con accesos y espacios comunes diferenciados, pero con un concepto arquitectónico integrado que en muchos casos incluyen conceptos de sostenibilidad y eficiencia.

• Auge de la “densidad equilibrada”: Los “guetos verticales” como productos inmobiliarios que densificaban de forma extrema la ciudad han generado un proceso de reflexión en la industria: provocan grandes distorsiones urbanas en los barrios donde se insertan. Los gremios, municipios e inmobiliarias están en una toma de conciencia de que la solución para un desarrollo sostenible de la ciudad no es la hiper-densificación ni la sobre regulación y las bajas densidades, que conducen a alzas en los precios de suelo y a la expulsión de la clase media de las áreas centrales de la ciudad.

• Congelamientos de planes eguladores: El congelamiento de los planos reguladores de algunas comunas ha prohibido el crecimiento de barrios con gran potencial inmobiliario, como aquellos cercanos a las nuevas estaciones del Metro. Ello es preocupante para la industria, porque vemos como muchas zonas con excelente accesibilidad y en donde el Estado ha invertido grandes recursos en materia de infraestructura vial y urbana, se ven restringidas por la negatividad de edificar en altura o bien por la falta de un plan regulador actualizado. Se proyecta que esta tendencia continuará en ciertas zonas y seguirá atentando contra la densificación de la ciudad.

• Pronunciamientos de Contraloría: La industria inmobiliaria está inquieta frente a los dictámenes de la Contraloría General de la República, que han afectado permisos de edificaciones en algunas comunas. Pareciera ser que el objetivo de dichos dictámenes es poner en tela de juicio y objetar permisos de edificaciones ya aprobados por las direcciones de obras y, en muchos casos, con el visto bueno de la SEREMI RM del MINVU. Esta intromisión de la Contraloría está poniendo en aprietos a la industria inmobiliaria y a la banca, ya a veces no basta con un “anteproyecto” de edificación para desarrollar un proyecto. La interpretación de Contraloría en ocasiones pasa por alto la jurisprudencia y la lógica técnica afectando a vecinos, al financiamiento de proyectos y al desarrollo de la industria.

• ¿Tasas al alza?: El Concejo del Banco Central determinó en octubre pasado, subir la tasa de interés en 25 puntos a 2,75%, con lo cual se pone fin al ciclo expansivo que había iniciado en enero de 2017. La decisión no era la esperada por el mercado, que se encontraba dividido y encendió las alarmas sobre la tendencia futura del estímulo monetario. ¿Podría ser el fin de un ciclo de tasas histó- ricamente bajas para la industria? Al parecer sí, pero eventualmente sería un tránsito lento que influiría en el costo de los créditos inmobiliarios y en las tasas de financiamiento para los proyectos de construcción.

• ¿Crisis económica 2020?: Basta con mirar 10 años hacia atrás para evaluar el gran impacto de la crisis sub-prime en la industria inmobiliaria; la producción de proyectos cayó a sus niveles más bajos, la banca dejó de financiar proyectos y al mismo tiempo restringió el financiamiento de personas y empresas. Asimismo, el gran sobre stock de departamentos detonó ingeniosas campañas de marketing para deshacerse de los saldos. Con estos antecedentes, el fantasma vuelve a aparecer y las predicciones de diversos economistas internacionales que observan diversos comportamientos de la economía mundial, indican que podríamos acércanos a un escenario complejo.

• Escasez de suelo para edificación en altura: El aumento del valor de las viviendas tiene dos tendencias claras: la creciente escasez de terrenos para edificar viviendas en altura y la emigración a los “nuevos” mercados. La densificación de la ciudad exige el continuo agotamiento del suelo urbano, especialmente aquel que posee condiciones normativas aptas para edificar y que, además, posee centralidad metropolitana. Como contraparte, el crecimiento vegetativo de la ciudad, la migración, la atomización de la familia, el incremento del PIB y otros factores, han hecho crecer fuertemente la demanda de vivienda de bajas superficies.

Al observarse una limitación en la oferta en comunas del sector con planos reguladores más restrictivos, la demanda si bien no desapareció, se ha comenzado a trasladar a aquellas zonas que les permitan estar relativamente cerca o que cuenten con condiciones aspiracionales cercanas, produciendo mercados alternativos aspiracionales. 

• Factor normativo-geográfico: “Santiago Metropolitano” está en un contexto geográfico limitado, a lo que se suman las normativas urbanas que regulan el crecimiento urbano por extensión y densificación. Si se restringe y reduce dicha oferta virtual de metros cuadrados edificables producto de congelamientos y modificaciones, en un marco de demanda normal solo puede subir el precio. -Nuevos proyectos de ley. Hace un par de años el gravamen de IVA para la venta de viviendas nuevas golpeó a la industria, encareciendo entre un 5% y 8% el valor de las viviendas nuevas. Hoy el mercado se prepara para la futura puesta en marcha de la “ley de aportes al espacio público” y si bien esta afecta positivamente el desarrollo de nuestras ciudades, es otro factor de alza de los productos finales que saldrán al mercado, complejizando aún más el acceso a la vivienda para la clase media.